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「三一重工股市分析」第一太平戴维斯:2020年深圳房地产市场回顾与展望

戴维斯,太平,房地产市场,深圳,2020时间:2021-04-21 17:28:53浏览:165
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1月7日,第一太平戴维斯在前海弘毅大厦召开2021年深圳媒体见面会,发布《2020年深圳房地产市场回顾与展望》报告。弘毅大厦运营总经理赵军、第一太平戴维斯华南区董事长林、第一太平戴维斯华南商业大厦部主管兼高级总监、第一太平戴维斯华南区项目及开发咨询部高级总监袁家龙、第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢景瑜等与深圳多家主流媒体一同出席活动,回顾2020年深圳房地产市场的发展,探讨未来的机遇与挑战。

甲级写字楼年净吸纳量同比下降13.0%,但第四季度租赁需求积极回升,季度净吸纳量比上季度翻了一番

到2020年第三季度,全市经济运行继续保持稳定复苏的良好趋势,全市GDP同比增长2.6%,比上半年高出2.5个百分点。在内地四大一线城市中,深圳经济增长排名第一。

2020年第四季度,全市将迎来约18万平方米的新增甲级写字楼。总体而言,疫情对2020年市场存量扩张的影响有限,全年交付14个项目,总计超过100万平方米,使总存量同比增长13.8%,至830.6万平方米。其中,南山区占全市新增供应面积的68.3%。

当季租赁需求积极回升,全市季度净吸纳量环比增长2倍,达到27.6万平方米,为2020年季度高峰。但由于疫情的负面影响,该市全年净吸纳量同比下降13.0%,至55.3万平方米。但仍高于近十年24.5%的平均水平。

2020年租赁需求主要来自TMT(技术、媒体、通信)、金融行业、专业服务行业。值得一提的是,南山区在TMT产业发展的带动下有着显著的需求,贡献了全市近70%的净吸纳。

与2020年前三季度的平均空置率相比,全市平均空置率环比继续上升,第四季度迎来积极迹象。本季度低供应量供应的叠加需求使该市的平均空置率环比上升1.8个百分点。但全年新增总供应量突破百万平方米,全市空置率同比增长2.9个百分点,达到27.9%。

截止2020年第四季度,房租的下降趋势已经持续了两年。业主保持灵活的优惠方案,更愿意进一步放宽优质租客的条件以换取价格。因此,全市房租指数环比下降1.6%,同比下降6.3%,全市月平均房租为每平方米188.3元。

前景

2021年,部分项目因疫情推迟入市,使得2021年新增供应量增幅超过预期。预计2021年建成交付甲级写字楼约135.9万平方米,届时市场将同比扩大14.4%,达到966.6万平方米。持续大批量供应将是未来的常态。未来五年(2021-2025年),预计每年新增供应量将超过一百万平方米。

得益于特殊的发展政策,深圳是企业在华南地区设立新办事处的首选城市之一。但全球疫情持续,2021年的高供应量会使当地市场压力翻倍,空置率有望上升。

租客还是市场化的,优质租客议价能力更强,整个城市的租金还会继续下降。

深圳发展前景广阔,优惠政策继续支撑投资市场信心,自用买家将保持相对活跃。

零售——由于上半年疫情的负面影响,年净吸收量降至过去十年平均值的三分之一,第四季度市场需求大幅反弹

2020年1-11月,深圳社会消费品零售总额7731.6亿元,同比下降6.1%。自3月份恢复生产以来,在疫情好转和政策刺激的支撑下,该指标累计跌幅逐月收窄。

2020年,全市有5个购物中心,其中宝安福成万达广场第四季度开业,入住率高,为市场增加了约10万平方米的零售面积。截至年底,全市优质零售物业总量同比增长8.9%,达到526万平方米。

第四季度,市场需求回升稳定。该季度全市净吸纳量翻番至10.2万平方米,但仍略低于过去五年的季度平均水平;2020年,由于疫情爆发,年净吸收量下降到近十年平均值的三分之一左右,记录为13.3万平方米。

季度内,随着新的供需平衡,全市平均空置率企稳,环比小幅下降0.2个百分点,大部分细分市场空置率环比下降。但纵观全年,疫情增加了经济的不确定性,大部分业主和租户纷纷做出战略调整。全市平均空置率同比增长5.3个百分点,达到9.6%。

2020年上半年,市场租户呈现较大波动,餐饮、个人护理、亲子设施业态压力较大;下半年,新旧品牌更替加快,尤其是连锁餐饮品牌积极扩张,支撑了餐饮业需求的大幅反弹。此外,时尚和护肤品,化妆品和香水行业迎来了一个新的面貌。年内,多个中高端品牌扩张,首家门店开业,为消费市场注入新的活力。

到第四季度末,全市月平均租金为每平方米658.2元。随着业主对市场信心的逐渐恢复,房租逐渐稳定,全市房租指数环比小幅上涨0.1%。但年内疫情爆发给部分业主经营带来压力,全市房租指数同比下降2.9%,其中核心商圈竞争加剧,房租同比下降。在新兴商业区,由于以社区为基础的零售项目,租金同比保持稳定。

前景

预计2021年将有5个优质零售项目开业,将为市场带来约77.3万平方米的新供应量,其中龙华一坊城和龙岗万达广场的零售建筑面积分别为25万平方米和30.5万平方米。新增供给多位于急需改善的地区,供给区域相对均衡。

深圳仍然是国内外品牌扩张的热门目的地之一,租赁需求预计将持续增长。市场品牌多样性仍有提升空间,空置率和市场租金有望保持稳定。

预计2021年将对部分现有项目进行升级或升级,租金水平将有所提高。比如罗湖、福田等现有市场主导的商圈,项目的品质和消费体验会得到优化。

住房——一手住房供需两端同步增长,但政策收紧使交易量增长缓慢

2020年,为了缓解供需矛盾,政府加快预售项目审批,市场供应量增加。年内,深圳一手住宅市场供应量达到633.4万平方米,同比增长12.2%。其中,核心区域总供给面积同比下降26.8%,新兴区域总供给面积同比增长22.7%。

2020年,购房需求持续增长,一手住房成交量达到507万平方米,同比增长11.9%,比2019年下降20个百分点,主要原因是年内推出的“715”新政对购房者资格要求更加严格。

年内,由于核心区供应面积减少,新兴区供应面积增加,深圳一手住宅平均成交价格同比下降1.2%,至每平方米56449元。在监管政策的不断引导下,深圳一手住宅平均成交价格走势保持稳定。

前景

深圳政府将继续加强市场监管和政策调控,以“稳定房价”为主调,政策将保持一定的灵活性,旨在引导房地产市场健康发展。此外,政府将继续大力推进土地供应、住房用地和住房供应,优化供给侧结构。供需矛盾会逐步改善。

“715”新政对需求的弱化和延迟效应持续。不过,由于深圳政策和经济基本面的积极表现,需求将继续增长。

中长期来看,价格将保持小范围波动,保持整体稳定。


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