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「股票600516」北京房价真假:涨价持平,只有学区房20万一晚

学区,北京,真假,万一,房价,只有时间:2021-04-26 17:05:07浏览:121
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田玉林李斗财经学会

编者|董玉卿

一直被房地产行业视为“最稳定”的北京楼市,近两个月突然变得不稳定。

据中原地产研究中心统计,2021年1月,北京新签约住宅网4832套,同比增长68%;网上签约二手房17513套,同比增长104%。

自2017年推出“317”新调控政策以来,北京楼市呈现出平稳缓慢增长的趋势。然而,随着这轮成交量的增加,一些买家的心态发生了变化。尤其是在深圳、上海,受房价上涨的刺激,北京似乎坐不住了。

然而,更严格的稳定房价政策已经在实施中。日前,北京市住房和城乡建设委员会主任王飞公开表示,要维护和整顿房地产市场秩序,特别是要打击中介、自媒体恶意炒作和非法资金进入房地产市场,最近北京市启动了这方面的专项行动。在链家、壳牌等总部机构的APP上,原本可供查询的《区域行情周刊》的入口和成交量信息早就被叫停了。

本轮房价变动似乎进入了新的调整期。

房市变了,有人被中介忽悠买房

最近AI财经走访了北京的中介机构,不少房产中介感叹。他们说,从上个月开始,北京二手房的成交量明显增加,周末二手房的数量甚至是去年的五倍。

“一月份库存下降了不少,但是新加的房子跟不上。很多业主对自己的房子期望很高。我们见过一个。第一天的挂牌价格还是430万,第二天会涨到450万。”连锁经纪人王金金表示,自今年元旦以来,业主和客户都对房价抱有很高的期望。

数字/视觉中国

上周,王金金在半夜11点接到一个顾客的电话,约定第二天去看房子。他有点迷茫,因为他是长期客户,不急着买房。去年10月,王金金第一次见到了这对夫妇。对方预算400多万,打算在五环外买一套150平米左右的三居室作为改良房。然而,他出示后,对方说他想等。

“他们名下有一间套房。他们本来打算今年6月份把父母的户口搬到北京后,可以首付40%的比例购买第一套房,花的钱少了,所以一直拖着。“王金金听客户说,他们受到沪深两市房市变化的影响,他们担心北京市场也会发生变化,所以他们突然感到有点焦虑。

因此,在三天内,王金金给他们看了六次房间,放映了30套。最后根据第二套房首付比例,对方选择了西城区的一套“老小”房。“现在西城区的房子,只要挂牌价格不超过市场价太多,基本登记三天就能卖出去。”

AI财经了解到,在西城区最著名的德胜门学区,业主只有2个小时的挂牌时间,30多个客户排队看房。有的客户不看房直接和业主谈,业主更喜欢能全款的客户。

不仅仅是西城区,海淀区的学区房在过去的半年里每平方米上涨了2万多元。50平米左右的一居室平均涨100万左右是很常见的。

不过这一轮北京市场变化其实很复杂,并不是所有人都说看涨。据壳牌研究院统计,2020年以来,除了4个远郊以外的12个市区中,只有海淀、西城、朝阳三个区的房价有所上涨,而东城基本持平,其他市区都有所下跌。学区房因为锁定教育资源,成为本轮房价上涨的特例。总体来说,北京本轮房价上涨中城区所占比例其实并不高,只有25%。其中海淀区均价同比上涨2.4%,领先其他区,西城区排名第二,上涨1.9%。在实行多校抄写员的影响下,涨价幅度实际上缩小了。

刘波,该机构的经理,想隐藏他的机构的名字,告诉人工智能财经,一些客户的焦虑是由他的同行点燃的。上个月,和他一起看房的客户,突然找了另一家中介机构来看一看。“当时,我们有同事静静地听着。对方总是跟客户说房源紧张,说业主很难配合现场的时间。如果不尽快签订合同,很快业主就会涨价,或者被别人抢占。”据中介介绍,是一套朝北的一居室,已经上市很久了。在他看来,这是一栋不好卖的房子。但是,在中介的鼓动下,客户当晚就签了合同。

被带走的买家

在此之前,深圳和上海已经完成了一轮楼市上涨,价格上涨从各地的学区房开始,引发了整个二手房甚至新房的热潮。资本的轨迹往往是一样的。当北京楼市学区房价上涨出现时,涨价恐慌自然开始在购房人群中蔓延。

最近只关注网上新房交易动向的张晨,开始转投房源阵营。他没想到的是,平日下午售楼处都很拥挤。即使到了晚上七八点,这里的人依然是大面积的维吾尔族倭马亚,不肯散去。这和他平时观看的场景大相径庭。张晨记得最后一次密集看房是在去年国庆前期,但当时售楼处现场还是一片冷清的气氛。

数字/视觉中国

在密集走访了大兴、亦庄、昌平等地区的几个项目的售楼处后,张晨直觉地感觉到,人们买房的情绪真的突然高涨起来。但真正让他惊讶的是实际的预订过程。新房的成交速度和成交价格都超出了张晨之前的预期。

“我在预订过程中发现,如果前天看到的房子没有预订,第二天很快就会消失,很多房子的价格也会上涨。比如前几天看到的融创项目,昨天开盘二期均价直接上涨了2000元。这种情况下,很难不担心。”

几轮失房被抢后,张晨不得不改变事后看房的流程,从单体咨询房到交首付锁房。“后来,我的观看过程变了。去房子的时候先交了定金,结清了,然后看房。这样就可以提前锁定价格和上市。”

虽然看起来有点疯狂,就这样,两天之内,张晨提前锁定了源4-5套房。张晨心里已经拿定了主意,应该在楼市爆炸前率先出手。和张晨一样,还有很多人因为担心楼市涨价而买房。

刘波坦言,2020年下半年,他发现随着成交量的稳步上升,好房子卖得很快。“涨价始于12月底,因为网上签约破了2万套,刺激了客户年底买房的心态。”

据壳牌研究院统计,2020年,即使在疫情的影响下,北京二手房市场的住房需求仍将继续释放,以促进市场的弹性复苏。虽然一季度交易减半,但疫情过后“奋力”追赶。北京链家二手房交易数据显示,2020年前三个月,受新冠肺炎疫情影响,北京二手房交易量同比下降56%,尤其是疫情最严重的2月份,交易量同比下降86%。随着疫情逐渐得到控制,被阻断的需求逐渐释放。从4月份开始,月成交量同比转正,今年8月份二手房成交量同比增长43%,使得总成交量不降反升。

其实北京房价上涨和房贷利率下降是有一定关系的。在2020年上半年宽松货币政策的影响下,房贷利率下调促进了自住需求的正常释放。这种情况一直持续到2020年12月,北京市一、二级主流房贷利率同比下降15个基点。

进入1月份以来,市场上甚至出现了北京市场火爆到中介取消代理费优惠的消息。但AI财经询问西城区链家一线工作人员,发现实际操作中代理费优惠还有协商空间。另外,我爱我家在原来2.7%的基础上打八折。低于20%的,需要各级领导批准。工作人员表示,从1月29日到5月15日,连续订单的客户可以享受50%的折扣。

那么问题就来了。在目前紧张的购房氛围下,市场是否反映出合理的市场发展趋势?

房价上涨了

“‘每涨必止,每炒必做’,势必稳定房价市场预期。”2021年,北京的政策开始侧重于发布文件,打击恶意投机和非法资金进入房地产市场,整顿房地产市场秩序。

1月25日,北京市住房和城乡建设委员会主任王飞表示,北京市住房和城乡建设委员会将加强对长期租赁企业的严格监管,禁止企业形成资金池和租赁贷款。严格查处资金非法进入房地产市场和中介炒房行为。

数字/视觉中国

1月30日之后,北京银监局立即严查了个人信贷资金非法流入房地产市场的情况。

2月1日,北京市房地产中介行业协会组织了链家、我爱我家、麦田地产、中原地产等经纪机构,发布了《关于稳定首都房地产市场的承诺书》,要求从业人员承诺:不渲染、不炒作、不介绍、不回复任何与房产无关的概念或噱头;不鼓励业主提高委托价格;不参与商业贷款、首付贷款、消费贷款等非法金融活动。最重要的是减少热点看房频率,每家不超过2组客户。

刘波认为,没有规定一个集团有几个客户,中介很有可能按照一个“集团”客户来报三四个客户。还有一定的操作空间,但是政府部门和行业协会的说法已经很明确了。日前,北京市住房和城乡建设委员会主任王飞公开表示,要维护和整顿房地产市场秩序,特别是要打击中介和自媒体恶意炒作,以及非法资金进入房地产市场。最近,北京在这方面采取了特别行动。

前不久,很多长期关注北京成交趋势的人也发现,链家新房的成交数据突然下架,一些热门学区也对中介有限制。

这项政策的效果立竿见影。常年从事新房销售的房地产行业员工李明发现,“年初,西城、海淀、东城的房子涨幅和成交速度都比较快。但在那之后,这种交易热潮没有扩散,而是受到了某些力量的限制。”

从最能反映市场热度的二手房交易情况来看,据该连锁店内部人士透露,“学区房市的成交价格有相应的上涨,但大部分二手房的成交价格在过去一年到今年年初涨幅相对有限。买卖双方仍处于均衡博弈状态。”

以李明的区域为例。因为他管辖的区域交易热度不高,所以二手房价格与前一年相比涨幅并不大。由于这个原因,他所在地区的阅读量一直没有得到控制。

事实上,在过去的一年里,与深圳和上海相比,北京的房地产市场一直处于稳定状态。自2017年“317调控政策”以来,“限购限贷”政策双双升级,楼市调控从未放松。房地产市场的投资需求被完全挤出,形成了区域性交易特征。

经历过楼市调控周期的李明,能清晰感受到调控带来的市场变化。他发现,在北京的新房市中,不同环线之间的交易情况差异很大,房价的成交率主要取决于有利的区域基本面。

“从17年到现在,如果是四环以内的房子,基本供不应求。5-6环的新房逐渐接近去融状态。六环以外的房子,价格一直比较低,有的跌得挺厉害。”

事实上,在过去的2020年里,北京楼市共售出49189套新商品房,创下五年来的新高;二手房共售出168839套,也是近4年来的最高纪录。然而,交易量的大幅增加并没有导致价格的相应上涨。

根据国家统计局的数据,截至2020年11月,北京一手住房的上涨基点不到上海、深圳、广州的一半,而相对市场化的二手房上涨基点与上海/广州相近,但远远落后于深圳。

出现这种情况的原因与近两年北京楼市独特的产品结构有关。这几年,北京推出了大量的限定赛房。仅在2020年,限制竞争的房子就贡献了北京近一半的新房。但限售房比例上升对楼市的直接影响是,不仅降低了一手房在整体楼市中的价格,还抑制了二手房的表现。

中原地产首席市场分析师张大伟也认为,北京目前的房价上涨主要是由于西城和海淀的学区房需求,而其他地区的一些房价仍在下跌,尤其是供应井喷的有限竞争住房区,如亦庄和顺义。“学区住房带动的上涨很难带动全市房价上涨。目前,一年内将有大量的有限竞争房屋供应。限售房供应较少的地区很可能被拉,但顺义、大兴、房山等限售房比较多。在某些地方,房价短期内不会大幅上涨。”

然而,北京楼市有限竞争空间的风潮正迎来一个拐点。2020年北京土地拍卖市场,无限宅基地又开始占据市场定价权,成交量占75%。这也意味着未来市场将回归商品房主导的局面。

一批无限售地进一步提升了人们对房价上涨的预期。但土地结构变化带来的价格上涨趋势不足以支撑深圳、上海这样的上涨市场。李明说:“这和北京的政策基调有关。北京楼市一直求稳,行政控制力度比较大,而深圳、上海的行政控制力度相对较弱。也和整个城市有关系。北京的开发商和中介公司更加谨慎,传播氛围也没有那么浓厚。”

作为中国监管最严的城市,北京楼市的走势意义重大。即使在2021年沪深两市因炒房而成为头条新闻的时候,北京楼市依然处于最严格监管的压力之下。年初的一系列“打补丁”政策再一次表明,在资本风暴席卷之时,北京并不是飙升的楼市主角。

这篇文章最初是由《财经天下周刊》的一个账号AI金融社制作的。未经允许,请勿通过任何渠道或平台转载。违者必究。


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